Coworking, nueva opción del fondeo colectivo inmobiliario
El fondeo colectivo o crowdfunding tiene dos contrapartes que se benefician mutuamente: el inversionista y el acreditado. Por lo general, el primero le presta un monto al segundo, y a raíz de eso obtiene una ganancia, que son los intereses que el acreditado paga, que suelen estar por debajo de otros productos tradicionales.
Siguiendo esta idea, el sector inmobiliario ha hallado en el crowdfunding un esquema de financiamiento accesible para emprender proyectos de bienes raíces, que en un principio eran sólo habitacionales, pero que ahora se están diversificando y también son de carácter comercial y de coworking.
El segmento del coworking o de oficinas compartidas ha surgido como una alternativa viable para negocios pequeños, startups con uno a 12 empleados e incluso trabajadores independientes, debido a que ofrecen contratos de arrendamiento flexibles e invitan a pertenecer a una comunidad, explica la firma de inversión en bienes raíces comerciales Prodigy Network.
Un ejemplo del ascenso que está teniendo este sector es WeWork, con presencia en México, y cuya primera cotización pública fue de 97 millones de dólares en el 2012, mientras que a inicios del 2017 recaudó alrededor de 3,500 millones de capital, y a decir del estudio Coworking Forecast 2017, mientras que a finales del 2015 poco más de medio millón de personas laboraba en estos espacios, para finales del 2017 esta cifra es de 1.1 millones de trabajadores.
“Este tipo de inmuebles tiene un manejo distinto, y por ello, la rentabilidad es distinta. En el caso de un inmueble habitacional, el retorno dependerá de si el lugar se renta o no, y requiere que el inversionista (en este caso, el dueño del inmueble) participe activamente en la búsqueda de inquilinos nuevos o el mantenimiento del apartamento como tal”, explicó Rodrigo Nuño, fundador y director de Prodigy Network.
En el marco de la puesta en marcha del proyecto The Assemblage/NoMad, un desarrollo ubicado en Manhattan, Nueva York, dedicado al coworking que fue levantado mediante la recaudación de más de 60 millones de dólares provenientes de inversionistas de 24 países (de los cuales 7.6 millones fueron de mexicanos), los directivos explicaron que los rendimientos son de 23% después de impuestos, en promedio, pero que en el caso del coworking puede ser aún mayor.
“Como negocio, un coworking es más rentable; la modalidad de WeWork, por ejemplo, es que renta un piso por 100,000 dólares, y ellos reestructuran ese espacio y en vez de rentar el espacio entero en 100,000 dólares a una compañía, lo dividen en cubículos y salas comunales y venden membresías. La regla general en este esquema es que generas el triple, es decir, 300,000 dólares de ingreso por 100,000 dólares que estás poniendo en la mesa”, refirió a El Economista Gian Luigi Buitoni, asociado de Relaciones Comerciales de Prodigy Network.
DIVERSIFICACIÓN ES CLAVE, INCLUSO EN BIENES RAÍCES
Una de las claves de invertir en bienes raíces comerciales es el potencial de diversificación, específicamente porque en un mismo inmueble pueden coexistir espacios de coworking, comerciales e incluso de hotelería de larga estadía, agregó Gian Luigi Buitoni.
De esta manera, si el sector de hotelería se halla mermado en un lugar, es poco probable que el de coworking o comercial lo hagan o lo resientan en la misma medida, por lo que se diversifica el riesgo en diferentes tipos de proyectos.
No obstante, agregó el especialista, aunque el crowdfunding abre la posibilidad a pequeños inversionistas de participar en bienes raíces, éstos deben tener un perfil muy específico, de carácter moderado, principalmente, y sin necesidades inmediatas de liquidez, ya que estos proyectos comienzan a dar frutos en un plazo promedio de cuatro años, con un monto mínimo de entrada de 10,000 dólares que, adelantaron los directivos, pronto esperan bajar a 1,000 dólares.
Una vez que los inversionistas obtienen sus ganancias, tienen tres opciones: reinvertir sus rendimientos en el mismo proyecto (por lo cual opta 60% de los partícipes, según la firma); dividirlas en otros proyectos de la compañía (que hace de 20 a 22% de los inversionistas) o salirse, una alternativa que eligen de 10 a 15% de los inversionistas.
Aunque Nueva York es el mercado de más potencial para el coworking, dado que alberga la mayor cantidad de estos espacios derivado de una alta demanda, según la firma JLL, en México los inmuebles de carácter mixto (es decir, habitacionales y comerciales) se están haciendo presentes también a través de plataformas como Expansive, que junto con Briq e Inverspot, conforman algunas opciones para inversiones de fondeo colectivo inmobiliario en nuestro país.
Fuente: El Economista
