Primer semestre de retos para los fibras
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Este será otro año de retos para la negociación de los títulos de los fideicomisos de inversión en bienes raíces (fibras) en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), consideran analistas bursátiles.
Luego de que en el 2017 el índice Fibras finalizó con un rendimiento cercano a 4% y en lo que va de este año registra un retroceso de 0.07%, las condiciones actuales del mercado apuntan a que la primera parte del año será poco favorable para los valores inmobiliarios.
La expectativa de más alzas en las tasas de interés de referencia del Banco de México (Banxico), la renegociación del Tratado de Libre Comercio América del Norte (TLCAN) y la inflación serán factores de presión para la cotización de los certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios (CBFI) del sector en general, explicaron los especialistas en el sector de fibras.
“En el corto plazo esperamos cierta volatilidad, similar a la que vimos tras las elecciones de los Estados Unidos el año pasado; sin embargo, una vez que se disipe esta volatilidad por la renegociación del TLCAN, pudiéramos ver un movimiento favorable para las emisoras”, explicó el analista de fibras de Grupo Financiero Ve por Más (BX+), Marco Medina.
“El 2017 fue un año lento para todo el sector de fibras que se vio impactado por el ciclo de alzas de tasas de interés del Banco de México y dado que la inflación sigue alta lleva a pensar a que éstas se van a mantener así por lo menos en la primera mitad del año, lo que va a impactar de manera negativa a los fibras”, explicó el director de análisis financiero en Black Wallstreet Capital México (BWC), Jacobo Rodríguez.
Para el directivo, el ciclo alcista en las tasas de interés rezagará la cotización de los CBFI de los fibras por lo menos en la primera parte del año; no obstante, hacia el último trimestre del 2018 podría darse una recuperación, debido al probable inicio de un ciclo bajista de tasas de interés por parte de Banco México.
A decir de los especialistas, el aumento de las tasas de interés no beneficia a la negociación de los títulos de los fibras porque incrementa sus costos de endeudamiento y porque hace más atractivas a las llamadas “inversiones seguras”, como son los instrumentos de deuda gubernamental, respecto al rendimiento que otorgan los fideicomisos inmobiliarios.
LOS MÁS DEFENSIVOS
Los fibras industriales son los más defensivos en este entorno, incluso destacaron el año pasado por acumular los más altos rendimientos en la BMV frente sus pares de los sectores comercial, oficinas y hoteles.
Los fibras industriales Macquarie, Prologis y Terrafina finalizaron con ganancias de 4.48; 20.63 y 24.15%, en ese orden, en todo el 2017. Incluso, el grupo de industriales después de Fibra Uno, el fideicomiso más líquido, es el que más operaciones en el mercado de valores registra. Son emisoras que operan entre 20 a 40 millones de pesos al día.
En este nuevo año parecen seguir con las preferencias de los inversionistas, ello a pesar de la incertidumbre relacionada con las negociaciones del TLCAN y ciclo alcista de tasas de interés.
“Las características de este segmento siguen siendo favorables porque las ocupaciones se han mantenido en niveles altos, y las rentas han sido sostenidas y dolarizadas. Las compañías que hicieron adquisiciones el año pasado, como Prologis y Terrafina, apuntalarán su crecimiento para fin de año, lo cual beneficiaría a sus accionistas”, explicó Medina.
Analistas de Citibanamex estiman un rendimiento de 23.45% para Terrafina, al asignarle un precio objetivo para los siguientes 12 meses de 36 pesos, porque el desarrollo orgánico y la compra de propiedades estabilizadas impulsará sus papeles.
Los analistas que dan cobertura a Prologis fijaron un precio objetivo de 38.84 pesos por unidad, lo que equivaldría a ganancias de 7.6% para el 2018.
Por su parte, la casa de Bolsa de Citibanamex tiene un precio objetivo de 26 pesos para los cbfi Fibra Macquarie (FibraMQ), lo que a precios actuales significaría un retorno de 23.75 por ciento.
“Asignamos una recomendación de compra a los papales de FibraMQ por su mayor exposición a las rentas industriales en dólares y por las limitadas operaciones comerciales”, indica un análisis de Citibanamex.
“Si bien el primer trimestre puede ser volátil por la renegociación del TLCAN, al final del día ahí están los fundamentales, las ocupaciones siguen altas y las compañías comprando a niveles atractivos, no hay una burbuja”, sostuvo Marco Medina.
CONTRASTE
Ello contrasta con los fideicomisos que alquilan espacios comerciales y de oficinas, para quienes se advierte un bajo dinamismo por el incremento en la oferta de espacios disponible, que a su vez limitará el incremento de tarifas.
Jacobo Rodríguez coincidió en que los industriales serán defensivos en este entorno, así como los que tienen un portafolio de propiedades diversificados como Fibra Uno (Funo) que tiene más de 500 propiedades, entre centros comerciales, naves industriales y oficinas.
Analistas de Citibanamex estiman que sus títulos acumularían un rendimiento de 44.80%, considerando el precio objetivo de 41 pesos por papel.
“La administración tiene la capacidad de administrar un portafolio inmobiliario diversificado de gran calidad y a gran escala, el cual se ha convertido en una referencia indiscutible en México, especialmente por la liquidez de sus acciones”, precisa el análisis de la casa de Bolsa.
Rodríguez puntualizó que la negociación de los cbfi de los fibras comeciales, como Shop y Danhos, podría verse afectada por la creciente inflación, lo cual impacta en el consumo, aunque descartó la desocupación de los inmuebles.
Para los fideicomisos hoteleros se prevé una buena trayectoria por los indicadores del sector turismo y porque el tipo de cambio alto provoca que los turistas internacionales recurran a México como un destino para visitar.
“Tenemos una visión favorable, pero con moderación, en términos de que la mayor parte de las compañías siguen teniendo crecimientos favorables, y destacamos el segmento industrial que tiene las cualidades más atractivas en el entorno actual”, sostuvo Marco Medina.
Fuente: El Economista
