¿Nuevo ciclo para las Fibras Inmobiliarias?

Por: Catalina Martínez Quintero

 

Fue el año de 2018 cuando se listaron los últimos tres Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces conocidos como Fibras inmobiliarias, en ese año la que mayores recursos obtuvo fue Fibra Educa al obtener 9,430 millones de pesos justo unos días antes de las elecciones presidenciales. Atrás quedaron los años de 2013 y 2014 donde debutaron buena parte de las existentes en el mercado mexicano que cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores -BMV-.

En entrevista, Armando Rodríguez, Subdirector de Análisis de Signum Research afirma que el valor de capitalización consolidado del total de las Fibras es cercano a los 260 mil millones de pesos -basados en los precios a agosto de 2019-, respecto a la superficie rentable superan los 19 millones de metros cuadrados sin contar a las Fibras hoteleras que tienen entre las dos un total de 19,000 cuartos hoteleros al cierre del segundo trimestre de 2019.

Las Fibras son vehículos listados en la BMV destinados al financiamiento para la adquisición y/o construcción de bienes inmuebles que tiene como fin el arrendamiento, así como la adquisición del derecho a recibir los ingresos producto de los arrendamientos de los inmuebles. Esto representa una oportunidad para que los inversionistas diversifiquen su portafolio, ya que, reciben de manera periódica los dividendos que pueden ser trimestrales dependiendo de la Fibra.

Las Fibras pueden ser diversificadas o especializadas dependiendo del tipo de activos que tengan en su portafolio, los sectores donde se han conformado los conjuntos de propiedades son el industrial, oficinas, comercial, hotelero y educativo, principalmente.

De acuerdo con analistas consultados observan que el mejor desempeño lo ha tenido el sector industrial y comercial gracias a que han mantenido ocupaciones en los inmuebles por arriba del 90%, sin embargo, ante la versión de una sobre oferta de oficinas se ha visto una importante desocupación y un movimiento en los precios de arrendamiento de manera lateral.

“En general las adquisiciones en las Fibras han mostrado un menor ritmo, sin embargo, han detenido sus procesos de nuevas propiedades, no vamos a ver emisiones de capital en el corto plazo significativas, pero sí hemos visto actividad en el refinanciamiento de deuda”, explica Armando Rodríguez.

Uno de los ejemplos más claro del crecimiento de los portafolios de las Fibras inmobiliarias es Fibra Uno que se listó en marzo de 2011 con un portafolio inicial de 17 propiedades y ahora cuenta con aproximadamente 560 inmuebles del sector comercial, oficinas, industrial y educativo.

 

La baja en las tasas de interés beneficia a las Fibras

Las Fideicomisos inmobiliarios tienen un alta sensibilidad ante los cambios en la tasa de interés, por ello, Eduardo López, analista bursátil de Grupo Financiero Ve por Más detalla que “el precios de los certificados de las Fibras se han ajustado bastante los últimos cinco años y esto fue de la mano con el ciclo de alza de tasas del Banco de México en 2015, los ajustes han sido a la baja de 2014 a 2018, sin embargo, para 2019 se revirtió la tendencia por la expectativa de la baja en las tasas de interés”.

Los analistas coinciden que esta tendencia podría beneficiar a las Fibras considerando que el precio de éstas se incrementaría al ser más atractivas y también, se podrían beneficiar en el sentido de tener una deuda más baja en caso de refinanciamiento a tasa fija o si tienen la deuda contratada a tasa variable.

Aspectos para elegir una Fibra para inversión

Ante la diversidad de sectores que hay disponibles en las Fibras, Antonio Alejandro González Castillo, especialista en Fibras inmobiliarias destaca que antes de decidir invertir es necesario revisar la valuación de la Fibra, posición financiera, la ocupación de los inmuebles “considero que arriba del 90% está bien dependiendo de la industria el ciclo inmobiliario y que en promedio los últimos cinco años hayan tenido una ocupación estable. Además, revisar que los contratos de arrendamientos sean mayores a la inflación, ver las ubicaciones y los tipos de arrendatarios.

“En cuanto a la deuda se debe ver cuántas tienen, qué porcentaje del valor de los inmuebles representa, tipo de divisa -dólares o pesos-, tasa fija o variable y revisar que la mayoría de las propiedades no estén hipotecadas -deuda quirografaria-“.

Al respecto, Eduardo López añade que es importante revisar el nivel de apalancamiento y las distribuciones que paga cada Fibra. “Las condiciones del mercado hacen difícil que salgan al mercado y, por lo tanto, han recurrido a la contratación de deuda o la desinversión de activos no estratégicos para financiarse y no necesariamente depender del mercado de capitales”.

Ante estas posturas, Armando Rodríguez menciona que es importante fijarse en el segmento de negocios al que se dirige, es decir, si es muy defensivo optar por el educativo, industrial o comercial, si la apuesta es a la recuperación del mercado turístico se deben enfocar en las Fibras hoteleras -Hotel e INN- “ya que han sido las que hasta el momento han mostrado mayor volatilidad en términos de ocupaciones porque prácticamente los contratos de arrendamiento son por un día y la sensibilidad ha estado marcada por temas como el desabasto de gasolina a inicios de año o el sargazo”.

Agrega que para los que buscan una cobertura cambiaría lo ideal son las Fibras industriales o si buscan protegerse de la inflación, lo ideal es invertir en aquellas con propiedades comerciales. Hacia adelante observa que los retos que enfrentarán las Fibras son mantener altos niveles de ocupación en todos los inmuebles, control en los gastos operativos y financieros para mantener sanas las distribuciones a los inversionistas.

De acuerdo con datos de la BMV a mayo de 2017 las 11 Fibras listadas tenían un valor de capitalización de 248,549.6 millones de pesos. También, datos obtenidos del documento que elaboró HR Ratings “FIBRAs en México” -5 de abril de 2017-, detalla que las 11 Fibras que existían sumaban una superficie bruta arrendable de 18 millones 568,130 metros cuadrados en 2016, contra los 17 millones 423,999 metros cuadrados de 2015.

“Para llevar a cabo la adquisición y desarrollo de estas propiedades, desde su inicio hasta finales de 2016, las FIBRAs han colocado un monto total de 156,072 millones de pesos en el mercado de capitales, 32,875 millones en el mercado de deuda bursátil nacional” – detalla el documento- y sumado a lo obtenido en el mercado de deuda bursátil internacional.