Las ventas no repuntan y cada vez más difícil comprar vivienda en México

Con datos de la consultora Softec, se estima que se venderán alrededor de 162 mil viviendas de todos los segmentos en México. Esto significaría 33% menos que las 244 mil 476 colocadas en el 2019, antes de la contingencia sanitaria, además de una caída de 30% frente a las 235 mil 522 unidades comercializadas en el 2020. Los desarrolladores indicaron que la recuperación de la construcción no ha avanzado como se esperaba, aún con los esfuerzos por reactivar obras e inversiones.

Por lo que prevén alcanzar niveles de producción y ventas previos al 2019, hasta un año después de que termine la crisis sanitaria. Los constructores y desarrolladores prevén que este año invertirán 423 mil millones de pesos, una caída de 7% frente a lo invertido el año pasado.

De ese monto, el 53% se destinarán a la edificación de viviendas, 12% a residencias vacacionales, 12% a inmuebles comerciales, 11% a hoteles, 8% al sector industrial y apenas 4% a oficinas, de acuerdo con datos de Softec.

En entrevista para Mundo Inmobiliario, el socio director de Softec, Eugene Towle ofreció un panorama de los factores que influyen en el encarecimiento de los precios de la vivienda. En primer término, dijo que hay que diferenciar entre la Ciudad de México y el resto del país.

En la CDMX a partir del año 2000, lo que se ha hecho es restringir el suelo desarrollable y cuando se limita algo, cuando se baja la oferta, suben los precios. Posteriormente la entrada de inversionistas a partir del 2014 y el 2017 le dio un incremento considerable a los precios en la CDMX, los desarrolladores vendían alrededor de 4 mil unidades al año y luego subieron a 8 mil unidades. Esto ha pasado en la ciudad de México, pero no en el resto del país.

En el resto del país los precios han seguido mucho más de cerca la inflación y los costos de producción. Sin embargo, sí se tiene un incremento importante en los costos de construcción, este año particularmente el aumento del acero, pero el precio todavía está por debajo del nivel que tuvo en 2008. Los especialistas en temas de acero estiman qué los precios volverán a estabilizarse a mediados del año que entra.

El cemento no ha subido tanto como en 2017. Con el cemento recordemos que es tierra con energía. Cuando sube el costo de la energía sube el costo del cemento. Por otro lado, si estás desarrollando un proyecto, ahora tendrás que revisar si el aumento de los costos se lo puedes puedes transmitir a tu cliente, pero hay que tener mucho cuidado.

La otra cuestión preocupante es la falta de inventarios. Porque no se han iniciado proyectos de vivienda de menos de $1 millón de pesos, hay una contracción importante de la oferta. Así también, la colocación de créditos hipotecarios de vivienda de más de $500 mil pesos se está colocando rápidamente, pero el inicio de nuevos proyectos está a la baja en niveles récord y estamos iniciando menos unidades que en 1994.

“En la vivienda residencial plus en la CDMX, hay una sobreoferta de departamentos pequeños en zonas muy vistosas […] me da la impresión de que mucho de ese producto, lo están comprando los inversionistas y ahorita no es que no haya inversionistas, pero los que compraron entre el 2014 y el 2018, todavía tienen lo que compraron y no lo han podido revender. El reto que hay ahora es que ese producto se coloque y se pueda volver a usar”, detalló.

La gran oportunidad ocurre porque se están acabando los inventarios, en prácticamente todos los mercados a diferencia de la crisis del 2008 y 2009, en la que había un gran inventario del 2005 y que había que desplazar. Hoy la oportunidad está en hacer un producto nuevo, que la gente quiera comprar, que tenga espacio para que la gente trabaje, para que los niños hagan la escuela en casa, que tengan internet de alta velocidad y cuente con mejores terrazas y jardines. Los desarrolladores tienen que entender mejor a su cliente, para hacer un producto que realmente funcione ante el cambio que estamos viviendo después de la pandemia.

¿Dónde invertir?

Por otro lado, ahora conviene invertir en Monterrey y Guadalajara en vivienda media. En Tijuana en vivienda media y residencial. El producto vacacional se ha consolidado muy bien en zonas como Cancún, Riviera Maya, Playa del Carmen y Tulum. En Vallarta y Mazatlán se ha estado vendiendo muy bien.

La vivienda de interés social, aunque se ha vuelto muy complicado hacer este tipo de vivienda, prácticamente en todo el país presenta grandes oportunidades para aquellos desarrolladores que quieran hacer vivienda económica.

Como dato adicional, dijo que de los 4500 proyectos que tienen en su base de datos, alrededor de 2000 de ellos van a terminar de vender su inventario en los próximos 12 meses, finalizó.

Primeros pasos para la recuperación “Estamos viendo el primer paso de la recuperación, pero todavía no estamos en los niveles del 2019, ni en el 2018, y entendemos que eso todavía nos va a llevar un periodo importante (de recuperación) hacia finales del año que entra”, dijo Enrique Téllez Kuenzler, presidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI).

De esta forma, importantes desarrolladoras, han retomado sus inversiones este año, pero, enfrentan problemas como el encarecimiento de los materiales como el cemento o acero, además de retrasos en los permisos y un escenario de incertidumbre que afecta a la demanda.

“Históricamente, (la inversión) había sido un 40 por ciento para la CDMX y 60 para el resto del país. En el último año eso se ha movido y hoy estamos viendo temas donde la Ciudad de México está sobre 30 por ciento de la inversión que se está realizando a nivel nacional”, agregó.

Lenta la recuperación en el sector construcción El presidente nacional de la CMIC, Francisco Solares Alemán, detalló que la recuperación de la industria de la construcción ‘ha sido muy lenta’, esto, por la falta de liquidez, la escasez de obra pública e inversión en infraestructura.

“La recuperación está avanzando lentamente, más lento de lo que esperábamos”, dijo. Los expertos indican que significativamente la producción de vivienda puede tardar en recuperarse porque depende de factores como el financiamiento de proyectos y los permisos de construcción. En este 2021, casi no hubo proyectos nuevos, la mayoría fueron obras detenidas por la pandemia.