24 agosto, 2019

De los subsidios al reto del sector vivienda

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Por Redacción Mundo Inmobiliario

 

Los cambios del nuevo gobierno han llegado a sacudir incluso al sector de la vivienda, estos han sido desde la fusión de Banobras con Sociedad Hipotecaria Federal hasta la eliminación del Programa de Acceso al financiamiento para Soluciones Habitacionales, esquema retirado del Presupuesto de Egresos de la Federación para 2019 y acciones enfocadas al tema de reconstrucción producto de los sismos.

Respecto al planteamiento sobre la política de vivienda en México hecho por parte de la Secretaría de Desarrollo Agrario Territorial y Urbano, Paloma Silva considera que ha sido atinado debido a que el rezago cualitativo es grande en México y las acciones planteadas van precisamente en esta dirección aunque reconoce que en los últimos dos sexenios se dio un peso importante a la variable cuantitativa.

En cuanto al tema de la reconstrucción que es uno de los ejes prioritarios de la administración actual, opina que el tema de los sismos se atendió desde el sexenio pasado por lo que no ve grandes cambios en la política de este tema. “Se sigue atendiendo a la población con más rezago que se hacía desde la época de Vicente Fox… creo que le están más enfocados en la producción social de vivienda y antes era adquisición de vivienda nueva, me parece que es el gran cambio”, opina Paloma Silva.

Por su parte, Eduardo Torres, director ejecutivo de Ai360 enfatiza que el no ve por el momento una claridad, con un diagnóstico completo que realmente identifique los retos y la búsqueda de objetivos. Además, la política de reconstrucción que no es nacional y sólo responde a una emergencia.

En contraste, Aurora García de León, directora de la desarrolladora Derex adelanta que hasta el momento no se ha tenido acceso al último plan que se está integrando en el Programa Nacional de Vivienda que apenas se entregará. En cuanto a lo que se ha comunicado hasta el momento “yo creo que el diagnostico está bien, hace falta atender la vivienda de interes social, mejorar la calidad de las ciudades y de los proyectos en específico, así como trabajar el tema de los no afiliados, ese es el grueso de lo que abarcan sus programas. No tenemos el detalle de la forma de la instrumentación entonces quizá mi diagnóstico sea parcial porque apenas se mandará para consulta”.

¿A falta de subsidio?

El tema de la eliminación de subsidios fue uno de los más polémicos y que ha despertado la protesta de los desarrolladores, en este sentido Paloma Silva detalla que en el sexenio anterior la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi) era la encargada de operarlos, sin embargo en esta administración se observa que será directamente desde la Sedatu y eso sí representa un cambio “el énfasis de los subsidios con cerca del 80% se daba a vivienda nueva o usada, ahora, se va un porcentaje mayor a producción social de vivienda y además, antes se trabajaba con ejecutores de obra; hoy se trabajará mucho con productores sociales de vivienda”.

Agrega que algo importante también es el cambio en los montos asignados al subsidio, ya que, en el pasado se llegaron a operar en un solo año aproximadamente 16,000 millones de pesos y ahora se ha reducido mucho.

“Los desarrolladores están preocupados porque un porcentaje de los subsidios se iba a vivienda nueva y dado que el rezago habitacional tiene una calidad salarial muy baja hay mucha demanda en temas cuantitativos, la verdad mucha gente no va a tener acceso a vivienda sin el subsidio” explica la especialista en vivienda.

Actualmente, se desempeña en el BID haciendo programas en Latinoamérica para reducir el déficit habitacional a través de la promoción de programas de financiamiento y subsidios similares a los hechos en México y observa que en los otros países hay un mayor déficit cuantitativo, sin embargo una de las ventajas de nuestro país es contar con el Infonavit.

Chile y Brasil junto con México, son de los pocos países con créditos hipotecarios de largo plazo a tasa fija en moneda local y por eso, el resto de Latinoamérica se ha enfocado más en el mejoramiento y auto producción que México, es decir, el déficit cualitativo.

Aurora García de León menciona que los 400 millones anunciados que quedarán para subsidios aún no hay claridad en cómo se hará el ejercicio, considera sano que se haya quitado porque como estaba operando el mecanismo ya volvía muy compleja la planeación, sin embargo cree muy necesario establecer medidas compensatorias y éstas deben ser para atender a esta población.

“Yo pienso que se debe trabajar en dos sentidos; uno es lo que se hace en el Infonavit incrementando las capacidades de compra y para mitigar el impaco de la eliminación de los subsidios es muy importante instrumentarla a la brevedad. La segunda es revisar y hacer un análisis de los costos que tenemos en conjunto toda la cadena de valor porque sí se ha incrementado y no me refiero sólo al costo de los materiales sino el costo de producir vivienda derivado no sólo de los materiales sino de proceso más largos, tasas de interés más altas, regulación adicional que no necesariamente agrega valor para el producto y creo que para encontrar soluciones para la vivienda de interés social y la autoproducción, tenemos que hacer algo con la vivienda para la adquisición y una de las tareas es ver el incremento de los costos en conjunto”, agrega la directora de Derex.

Desde la visión de Eduardo Torres, el programa de subsidios de la vivienda generaba beneficios no necesariamente para el comprador de la vivienda, pero contribuye a una dependencia en la industria que después es complicado quitar.

“La real distorsión que se estaba generando es sobre los precios de la vivienda, los precios deberían de responder a los materiales de los que está hecho y a lo que paga el mercado en vivienda usada una vez que tienes esa vivienda. Sin embargo, resulta que no, la vivienda que tiene subsidio se cotiza en función de lo que pagaba la Comisión Nacional de Vivienda (monto máximo que autoriza la Conavi para el subsidio) y eso es una distorsión gravísima porque resulta que si la vivienda mide 40 o 50 metros no importa, tampoco si está hecha de yeso u otro  material, resulta que todo vale lo mismo y no estábamos generando los incentivos adecuados para que se hiciera vivienda más competitiva y de acuerdo con las necesidades de los compradores”, complementa Torres.

Los tres especialistas coinciden en la urgencia de encontrar mecanismos de financiamiento para atender a la población de menores ingresos para ejercer su derecho a una vivienda digna, además creen que desarrollar un mercado de renta con opción a compra puede ser una de las soluciones para un segmento de la población, pero todo debe ser de acuerdo a las necesidades de los compradores.

El tema de los no afiliados es uno que genera todavía mucha expectativa porque es mercado no atendido con capacidad de compra que lamentablemente no tiene acceso a los beneficios de Infonavit o Fovissste, pero tampoco son sujetos de crédito por parte de los bancos al no poder comprobar ingresos.

“Creo que la Secretaría de Desarrollo Agrario Territorial y Urbano (Sedatu) debe trabajar en los planes municipales de desarrollos a mediano y largo plazo porque en este momento nuestra industria es ineficiente en la ejecución de los proyectos porque tenemos proyectos diseñados específicamente por el desarrollador y al no existir los planes adecuados de ciudad, estamos haciendo soluciones parciales porque no existe el proyecto de ciudad y éste te optimiza inversión, reduce gasto, mejora el ordenamiento territorial y tienen grandes beneficios”, remata Aurora García de León.

 

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