¿Cómo evaluar un mercado inmobiliario para invertir?

Al evaluar un mercado inmobiliario hay que identificar varios factores, pero una forma inmediata de hacerlo es comparar el ingreso por renta contra la tasa de interés.

Sin embargo, actualmente en varios mercados inmobiliarios, por ejemplo, en Estados Unidos está comparación, da números negativos, por lo que se cree que esto va a enfriar este mercado.

Ahora en Estados Unidos los valores en viviendas se ubican 55% arriba del máximo de la burbuja ocurrida en 2008. Los activos comerciales se ubican 52.8% en promedio respecto a 2008.

Los multifamiliares van 118% arriba, el segmento logístico 60%, oficinas 23% y retail y hotelería se ubican a la par, ya que fueron los dos más castigados en la pandemia.

Incluso, siendo optimistas ante un escenario de reducción de tasas en 18 o 24 meses, tampoco se prevé que Estados Unidos tenga demasiado margen para seguir subiendo, esto como resultado de su sobrevaloración.

En Europa es distinto y ahí se observa una gran oportunidad. Las tasas siguen bajas y esto genera la posibilidad de un retorno muy atractivo, no solamente sobre el capital que se invierte, sino también sobre la deuda que se adquiere.

Por ejemplo, en España se alcanzó el 10% de apreciación, a pesar del aumento de tasas, que subieron alrededor del 1% y también del impacto de la guerra.

Por lo que en el último año tuvo récords en la mayoría de los indicadores, superando los récords recientes o los del boom del 2008.

Recordemos que todo ciclo inmobiliario tiene cuatro fases: recuperación, expansión, contracción y recesión. El ciclo completo, dependiendo del mercado y segmento, puede durar entre 15 y 25 años.

Sin duda, el papel del inversionista inmobiliario es identificar los factores que determinan la viabilidad de invertir o no en cualquier mercado inmobiliario, estar atento cuándo los precios caen y llegan al punto más bajo, y cuando se comienzan a recuperar, además de contemplar las tasas hipotecarias y las alzas que puedan ocurrir.