Lo que debe saber antes de adquirir una vivienda en preventa
La compra de un inmueble nuevo requiere de montos cada vez mayores y, por ello, toda ayuda es bienvenida. En este rubro es donde los inmuebles en preventa muestran su mayor atractivo, ya que al ser viviendas aún en construcción, sus precios pueden ser entre 10 y 20% menores que si se comprara el mismo inmueble ya terminado, eso sí, con algunos riesgos adicionales.
La venta de vivienda en desarrollo es un fenómeno que tiene por lo menos 10 o 15 años, y es un método utilizado de manera frecuente por los constructores o desarrolladores con la finalidad de poderse hacer de recursos provenientes de gente interesada en comprar una propiedad, para financiar su propio desarrollo, explicó Eduardo de la Canal, consultor de Negocios y Capacitación de Coldwell Banker.
Esto es un ganar-ganar para el comprador y el vendedor, ya que el primero accede a mejores precios, y el segundo no necesita desembolsar para la obra del desarrollo, ya que una buena parte del capital requerido vendrá por conducto de las cantidades que entreguen los compradores en preventa.
Sin embargo, más allá del tiempo de espera para ocupar el inmueble —que puede ir de seis meses a un año—, la compra de un inmueble tiene como principal inconveniente la confianza, específicamente en el desarrollador, ya que se debe buscar la certeza de que éste entregará lo prometido.
A decir de Eduardo de la Canal, éste es el primer rubro que debería revisar alguien interesado en un inmueble en preventa. Para ello, se sugiere consultar con la Procuraduría Federal del Consumidor (Profeco) si existe alguna reclamación que se haya presentado con el desarrollador que oferta el inmueble.
Además, se sugiere que en este tipo de adquisiciones nunca haga caso de ofertas que lleguen a usted o se negocien por teléfono o Internet, ya que se pueden dar fraudes o información errónea. “Asista directamente al desarrollo, conozca su ubicación, y vea que efectivamente se esté trabajando en el desarrollo”, recomendó el especialista.
Al tener seguridad en estas dos partes, el tercer paso es quizá el más importante: verificar las credenciales y permisos del constructor para cerciorarse de que el proyecto se hace conforme la ley.
Esto puede ser difícil, sobre todo si no somos especialistas en el tema, pero no está solo. Organismos como la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de la Vivienda, que ponen a disposición de los usuarios contratos elaborados específicamente para transacciones de compraventa de inmuebles en desarrollo.
En este contrato, al que se puede acceder desde la página web de la Profeco, viene un anexo con la información y documentación del inmueble que el vendedor debe poner a disposición del comprador, entre los que se encuentra el proyecto ejecutivo de construcción completo, el documento que acredite la propiedad del inmueble y constancias de uso de suelo, entre muchos otros.
Además, el especialista de Coldwell Banker recomendó que, de ser posible, solicite una copia de la escritura del terreno o de la escritura constitutiva de régimen de condominio, para investigar en el registro público si no hay ninguna afectación, gravamen pendiente u otra limitación.
Por último, Eduardo de la Canal recomendó revisar el contrato promesa de compraventa, de preferencia con un notario, para que éste lo analice y dé su visto bueno para firmarlo sin ningún inconveniente.
TAMBIÉN SE VALE USAR CRÉDITO HIPOTECARIO, PERO NO SIEMPRE
Una vez que se ha cerciorado de la fiabilidad del inmueble que desea adquirir, es momento de hablar de precios, y aunque la compra de una vivienda en preventa se hace como cualquier otra en términos de enganche y plazo, el financiamiento podría ser un problema, ya que no todos los bancos se avientan a prestarle a alguien para comprar una casa en desarrollo.
“Algunos bancos tienen un acuerdo con los desarrolladores, por lo que sí pueden otorgar el financiamiento de acuerdo con el avance del proyecto. Sin embargo, otros, por sus políticas, niegan los préstamos sobre preventa y sólo lo hacen con el inmueble una vez construido, dado que la garantía de pago es el mismo inmueble”, explicó De la Canal.
Uno de los bancos que ofrece estos préstamos es Scotiabank, y su mecánica consiste en otorgar el crédito a través de varias exhibiciones, dependiendo del avance del desarrollo.
“En el caso de casas o departamentos, la primera ministración del crédito se otorga cuando se tenga 30% de avance de obra, la segunda a 80%, la tercera y última a 90% de avance de obra. En cualquier caso, si el avance de obra refleja 90% se podrá entregar en una sola ministración 100% del crédito”, explica la entidad.
Cabe mencionar que uno de los costos extra en este esquema es la verificación del avance de la obra, que es de 1% sobre el presupuesto de obra, con un máximo de 18,000 pesos. Aunque este gasto y el del avalúo corren a cargo del acreditado, en ocasiones el desarrollador puede optar por cubrirlos, así que bien puede ser una carta de negociación.
Otra desventaja es el costo del financiamiento, ya que el banco corre un mayor riesgo al otorgar el préstamo sin el inmueble terminado como garantía. Esto lleva a tasas un poco más caras, que en el caso de Scotiabank es de 18% en promedio, cuando en préstamos bancarios regulares se ubican entre 9.4 y 14 por ciento.
Fuente: El Economista
