Fibra Mty incrementó en un 24.15% su desempeño sostenido al cierre del 2017

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• Los ingresos totales de fideicomiso de inversión en bienes raíces FMTY, aumentaron un 18.3% en 2017 respecto al mismo periodo el año anterior
• Fibra Mty distribuirá a sus tenedores 165.8 millones de pesos, equivalente a Ps. 0.26 por CBFI, representando un rendimiento anualizado de 8.8% respecto al precio de Ps. 11.85 por CBFI al cierre del año 2016

Fibra Mty (BMV: FMTY14), el primer fideicomiso de inversión en bienes raíces administrado y asesorado 100% internamente, anuncia sus resultados del cuarto trimestre de 2017 (“4T17”). Las cifras han sido preparadas de conformidad con las Normas Internacionales de Información Financiera (“IFRS”) y son presentadas en Pesos Mexicanos (“$”).

Resumen de Datos Operativos y Financieros Relevantes (4T17)

• El pasado 12 de febrero, el Comité Técnico aprobó una guía de distribución de entre Ps. 1.04 y Ps. 1.05 por CBFI durante el 2018. Esta estimación no considera adquisiciones adicionales, únicamente considera crecimiento orgánico. El tipo de cambio se estimó en un rango entre Ps. 18.75 y Ps. 19.25.
• Fibra Mty cerró el 4T17 con 43 propiedades en su portafolio, incluyendo 12 para uso de oficinas, 25 para uso industrial y 6 para uso comercial.
• Al cierre del 4T17, Fibra Mty registró un total de 504,534 m2 de ABR. La tasa de ocupación al 31 de diciembre de 2017 fue de 96.6%, calculada por ABR.
• La renta promedio por metro cuadrado fue de US$18.2 en oficinas corporativas, de US$13.0 en oficinas operativas, US$4.2 en naves industriales, y US$6.8 en inmuebles comerciales.
• Los ingresos totales alcanzaron Ps. 222.8 millones, 6.0% por encima del 3T17.
• El ingreso operativo neto (“ION”) fue de Ps. 196.9 millones, 8.2% mayor al 3T17. El margen ION incrementó 180 puntos base y se situó en 88.4%.
• La UAFIDA del 4T17 alcanzó Ps. 177.2 millones, 8.4% por encima del 3T17. El margen UAFIDA incrementó 170 puntos base y se situó en 79.5%.
• El flujo de Operación (“FFO”) fue de Ps. 173.2 millones, 17.8% por encima del 3T17, mientras que el Flujo Ajustado de la Operación (“AFFO”) se situó en Ps. 165.8 millones, 14.7% por encima del 3T17.
• Como resultado de la operación del 4T17, Fibra Mty distribuirá a sus tenedores Ps. 165.8 millones, equivalente a Ps. 0.26 por CBFI, representando un rendimiento anualizado de 8.8% respecto al precio de Ps. 11.85 por CBFI al cierre del año 2016 .
• El 20 de diciembre de 2017 Fibra Mty dispuso US$ 14.5 millones de un crédito a 10 años con Banco Sabadell, ante un entorno de política monetaria internacional restrictiva y de incipientes campañas electorales en México, se fijó su tasa en dólares al 5.21% a través de un swap con el mismo perfil de vencimiento.

Fibra Mty: Desempeño sostenido

 

 

 

 

 

 

Adquisiciones FMTY 2018

Fibra Mty se encuentra en proceso de cierre de dos operaciones independientes aprobadas por su Comité Técnico y con intención de concretarse antes de finalizar el primer semestre del año. Estas adquisiciones están sujetas a la terminación de la auditoría de compra actualmente en proceso y al cumplimiento de ciertas condiciones suspensivas.

La primera adquisición en proceso es “Patria”, que consiste en un edificio de oficinas con un ABR de aproximadamente 8,050 m2.

Patria consiste en un edificio nuevo de oficinas de 9 niveles construido sobre un terreno de aproximadamente 2,660 m2 de superficie localizado dentro del área metropolitana de la Ciudad de Guadalajara que será ocupado por diferentes empresas del sector privado. El edificio cuenta con la certificación LEED Plata (Leadership in Energy and Environmental Design) del USGBC (US Green Building Council de los Estados Unidos de América), por su alta eficiencia energética y el consecuente ahorro en gasto operativo, tanto para los usuarios como para el edificio en general.

La transacción ha sido pactada de tal forma que Fibra Mty adquirirá el 100% del ABR total del edificio al momento de la firma de la operación, pero realizará los desembolsos del precio de compra en forma paulatina y proporcional a la ocupación e inicio del pago de la renta por parte de los arrendatarios conforme a los contratos de arrendamiento.

La segunda operación corresponde al proyecto “Zinc”, una nave industrial que será construida a la medida del arrendatario (build-to-suit), en el cual se reubicará un arrendatario actual de Fibra Mty. Este inmueble estará localizado en el municipio de Santa Catarina, N.L. y contará con una ABR aproximado de 18,000 m2 sobre un terreno con una superficie aproximada de 41,345 m2. La construcción de la nave tendrá un periodo estimado de 9 meses.

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El costo total de la transacción asciende a la cantidad aproximada de US $9.5 millones que estarán distribuidos por (i) US $2.2 millones por el terreno, y (ii) US $7.3 millones por la construcción (bajo la modalidad de precio máximo garantizado).

Se espera que esta operación genere un ION aproximado de US $0.807 millones durante los primeros 12 meses contados a partir del inicio de pago de renta por parte del inquilino.

Cabe mencionar que la propiedad que ocupa actualmente este arrendatario será destinada a un uso comercial y de servicios, que nos permitirá incrementar su valor comercial, respecto del uso actual industrial, en al menos un 25% respecto de su costo de adquisición. Esta propiedad será desarrollada por un tercero, aportando Fibra Mty la propiedad como capital para el nuevo proyecto, con la posibilidad de adquirir posteriormente la totalidad de dicho proyecto una vez estabilizado.

De materializarse ambas transacciones, la compañía habría destinado cerca del 75% de los recursos provenientes de la oferta pública y colocación de certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios que llevó a cabo entre los meses de agosto y septiembre de 2017.

 

Comentarios de Jorge Avalos Carpinteyro, Director General de Fibra Mty:

“Culminamos el tercer año de vida de Fibra Mty y nos sentimos muy contentos de haber logrado los resultados que les hemos prometido cada año a nuestros inversionistas. Nuestro modelo de negocio y la alineación de intereses a los suyos han impulsado nuestra rentabilidad asociada con un crecimiento relevante del valor de nuestro portafolio y una diversificación de riesgos tanto en concentración geográfica como por tipo de inmuebles e inquilinos.

Hemos sido capaces de pasar de Ps.2,795 millones en activos al inicio de 2015 a Ps.9,607 millones al cierre de 2017. En el mismo periodo, crecimos nuestro dividendo anual de Ps.0.82 a Ps.1.03 por CBFI, cumpliendo en cada año con la guía de resultados publicada. Logramos diversificar nuestro portafolio de 9 propiedades con una concentración del 97% en el estado de Nuevo León en 2015 a 43 propiedades ubicadas en 9 estados en 2017. Nuestra estructura de apalancamiento ha sido muy conservadora al estar por debajo de niveles del 30%.

Prevemos que el 2018 será un año lleno de retos al existir gran incertidumbre sobre la evolución de la negociación del Tratado de Libre Comercio de América del Norte, así como la definición del proceso electoral en nuestro país, lo cual ha generado expectativas de alta volatilidad en el tipo de cambio. Adicionalmente, estamos inmersos en un entorno de alza de tasas de interés que no habíamos presenciado en la última década.

Consideramos que Fibra Mty se encuentra en una posición favorable, mantenemos un balance sólido gracias a un apalancamiento moderado, las condiciones de nuestro portafolio en cuanto a ocupación y plazo de los contratos de arrendamiento nos permiten tener buena predictibilidad de flujos, no tenemos riesgos de construcción al no enfocarnos al desarrollo y contamos con cerca de Ps. 1,400 millones de pesos para ejecutar ágilmente adquisiciones que sean acrecientes para nuestros inversionistas.

Fuimos capaces de hacer uso del 40% de los recursos provenientes de la colocación subsecuente que realizamos en agosto del 2017, al tiempo que tenemos previsto anunciar el destino del resto de los recursos durante el primer semestre de 2018 en transacciones que ya tenemos identificadas. Así mismo, pusimos particular atención en recuperar los márgenes de operación que se observaron en trimestres anteriores, habiendo logrado esta meta al ser más eficientes en nuestros gastos, sin descuidar la calidad de operación y conservación de nuestros inmuebles.

Agradecemos como siempre su confianza y en este 2018 pondremos un especial énfasis en las inversiones de capital que realizaremos en algunos de nuestros inmuebles, así como en mejorar nuestros estándares de operación que se verán reflejados en la satisfacción de nuestros arrendatarios y por consecuencia en una mejor ocupación y retención de estos”.

Fuente: Fibra MTY