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Extinción de dominio: Protégete si rentas inmuebles

Extinción de dominio: Protégete si rentas inmuebles

Por Redacción Mundo Inmobiliario

Rentar un inmueble, es una forma de obtener un ingreso y es una de las maneras más recomendadas por los expertos inmobiliarios. Y como en toda actividad económica, existen riesgos.

En esta actividad, los riesgos a los que se exponen quienes deciden alquilar un inmueble son, desde que el inquilino no pague la renta, hasta perder tu bien inmueble por causa de que un inquilino cometa un acto ilícito dentro de tu propiedad.

Ahora con la Ley Nacional de Extinción de Dominio debes proteger tus inversiones si eres propietario de bienes inmuebles.

Con la Ley Nacional de Extinción de Dominio (LNED), quienes tienen como actividad económica rentar inmuebles, deberán estar muy bien informados ya que esta ley presenta algunos claroscuros y desconocerlos representa un riesgo al ejercer esta actividad económica.

Es claro que el dueño del inmueble no es responsable de las actividades, conductas y acciones que realicen sus inquilinos, pero ante las ambigüedades que presenta esta ley, es de suma importancia que los arrendadores protejan sus bienes inmuebles y para eso deberán conocer las distintas formas que existen para proteger su patrimonio y que los alejen de cualquier problema.

La extinción de dominio 

De acuerdo con el Artículo 3 de esta ley, la extinción de dominio es la pérdida de los derechos que tenga una persona en relación con los Bienes, declarada por sentencia de la autoridad judicial, sin contraprestación, ni compensación alguna para su propietario o para quien se ostente o comporte como tal, ni para quien, por cualquier circunstancia, posea o detente los citados Bienes. En favor del Estado Mexicano cuando es determinado por la autoridad judicial. 

Recuerda que la extinción de dominio pertenece al ámbito de la justicia civil y es independiente a cualquier proceso de lo penal.

Quien se encarga de dictar la sentencia que determina la pérdida del inmueble es un juez de lo civil. Independientemente de que el dueño del inmueble no sea culpable de ningún delito de lo penal.

La extinción de dominio puede ocurrir, cuando una persona utiliza un bien inmueble arrendado para cometer cualquiera de los delitos que se indican en el artículo 1, fracción V de la LNED que indica: Son hechos susceptibles de la extinción de dominio, de conformidad con el párrafo cuarto del artículo 22 de la Constitución, los siguientes: Secuestro, delitos en materia de hidrocarburos, petrolíferos y petroquímicos, delitos contra la salud, trata de personas, delitos por hechos de corrupción, encubrimiento, robo de vehículos, extorsión e ilícitos cometidos por servidores públicos. 

En este caso el dueño del inmueble dejará de serlo, aunque no haya cometido ningún delito.

Además, la adquisición y tenencia legal de los inmuebles y el arrendamiento de buena fe, tendrá que demostrarse ante un juez de lo civil. Esto es, que el dueño del inmueble deberá probar que desconocía que su inquilino realizaba actividades ilícitas en su inmueble.

El riesgo de perder tu inmueble

Ante el riesgo de la extinción de dominio, y la pérdida del bien inmueble, el propietario deberá probar la buena fe ante el juez.  Es decir, que el dueño debe comprobar que, en el ejercicio de sus derechos, manifiesta una conducta ética dirigida por los valores de la honradez, lealtad, responsabilidad y que afronta las consecuencias que todo acto consciente y por lo tanto es independiente de la conducta ilícita de su inquilino.

El propietario también cuenta con otros mecanismos de comprobación de buena fe como se indica en el artículo 15 de la LNED: Se presumirá la Buena Fe en la adquisición y destino de los Bienes. Mediante la acreditación de los siguientes puntos:

  1. Contrato de arrendamiento, de fecha cierta y anterior a la realización del hecho Ilícito.
  2. Que oportuna y debidamente se pagaron los impuestos y contribuciones causados por los hechos jurídicos.
  3. Que el bien susceptible de la acción de extinción de dominio fue adquirido de forma lícita a través de la inscripción de su título en el registro público de la propiedad correspondiente.
  4. La autenticidad del contrato con el que pretenda demostrar su justo título.
  5.  El impedimento real que tuvo para conocer que el bien afecto a la acción de extinción de dominio fue utilizado como instrumento, objeto o producto del hecho Ilícito
  6.  En caso de haberse enterado de la utilización ilícita del bien de su propiedad, haber impedido o haber dado aviso oportuno a la autoridad competente.
  7. Cualquier otra circunstancia análoga, de conformidad con la normatividad aplicable.

Acciones para proteger tu inversión inmobiliaria

Ahora bien, hay acciones que puedes hacer para evitar poner en riesgo tu bien inmueble al momento de rentarlo.

Si bien es obligatorio contar con un contrato de arrendamiento, en primer término, lo que sigue es que el contrato esté perfectamente redactado, no vale el uso de machotes o formatos de contrato estándar. 

Este contrato deberá estar redactado de acuerdo a la norma jurídica y a los lineamientos establecidos en las diferentes legislaciones que se encargan de regular el arrendamiento como actividad económica. 

Arrendar un bien inmueble es una decisión muy importante, por ello es necesario conocer con claridad los lineamientos que deben estipularse en el contrato de arrendamiento. 

Estos lineamientos tienen por objetivo dar certeza jurídica, proteger y beneficiar a ambas partes, tanto al arrendador como al arrendatario.

Entre los puntos más relevantes a observar son los siguientes:

  1. Identificación de los contratantes (arrendador y arrendatario).
  2. Identificación del bien inmueble que se va arrendar: construcción, áreas verdes, áreas comunes, estacionamiento, etc. 
  3. Fecha de inicio, duración y término del contrato.  
  4. Estipular claramente el importe y la forma de pago de la renta.
  5. Especificar la fecha límite de pago de la renta y en su caso si existiera incumplimiento de esta fecha, indicar la penalización correspondiente.
  6. Una cláusula que indique que están prohibidas actividades ilícitas dentro del inmueble. En su caso, de rescisión del contrato y la penalización por termino de contrato anticipado.
  7. Describir e indicar los servicios que están incluidos o no, en el contrato como agua, gas, luz, servicio de cable, recolección de basura, etc.
  8. Estipular si está permitido o no, la tenencia de mascotas y en su caso las reglas para tenerlas dentro del inmueble.
  9. Indicar si el bien inmueble es susceptible de modificaciones, remodelaciones o ampliaciones o no, y por cuenta de quién corren los gastos.

Es aconsejable contratar los servicios de un abogado competente y con experiencia en el tema, ya que en este documento se establecen derechos y obligaciones del arrendador y del arrendatario.

Otra acción a considerar es contratar una protección jurídica en arrendamiento, este instrumento lo ofrecen empresas y despachos de abogados especializados en arrendamiento y que generalmente te ofrecen dentro de su protección jurídica los siguientes servicios:

Elaboración del contrato de arrendamiento, investigación del inquilino, asistencia de un abogado para la firma del contrato de arrendamiento, cobranza extrajudicial y judicial, notificaciones al arrendatario, entrega y desocupación del inmueble, recuperación del pago de servicios, recuperación de rentas vencidas, recuperación de pago por daños, intervención de abogados para promover la recuperación del inmueble por la aplicación de la Ley Nacional de Extinción de Dominio, 30 días más de Protección Jurídica y recabar firma extra sin costo adicional (Área metropolitana).

Además de lo anterior, se aconseja llevar en perfecto orden tu contabilidad y el pago de los impuestos, es decir, expedir CDFI por las rentas que facturas y cobras, presentar las declaraciones de IVA, ISR y cualquier otra obligación a la que están sujetos los contribuyentes que tienen como actividad el arrendamiento.

Finalmente, cualquier acción que implique un desembolso económico encaminada a la protección de tu bien inmueble, será una inversión y no un gasto, y probablemente será mucho más económica que verse involucrado en un problema legal con tu inquilino y en el peor de los casos en la extinción de dominio.

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Así, tendrás la confianza de que todos los detalles quedarán contemplados en el contrato y que el documento cumple con todos los lineamientos que ordena la ley. También es una forma de proteger tu bien inmueble cuando decides rentarlo.

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